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今回の記事では、耐震補強が必要な家や、費用、補強すべき箇所について詳しく解説します。築年数が築30〜40年が経過した古い家にお住まいで耐震性に不安を感じている方は、ぜひご一読ください。

耐震補強が必要な古い家の定義とは？

耐震基準は建築基準法によって定められています。この建築基準法は時代によって改正されていて、特に1981年(昭和56年)に大きく見直されました。1981年以前の耐震基準を「旧耐震基準」、1981年〜1999年の耐震基準を「新耐震基準」といいます。

1981年〜2000年の間に建てられた「81-00木造住宅」(ハチイチゼロゼロ)と呼ばれる建物は、新耐震ではあるものの、2000年に改定された現行耐震基準より耐震性能に不安が残ります。
これまで国や多くの自治体が方針として進めているのは「旧耐震（1981年以前）」の木造住宅の耐震化でしたが、2016年に発生した熊本地震で最も大きな被害が出た益城町で行われた調査によると、「81-00木造住宅」で倒壊した木造住宅が2割にのぼることが分かりました。
それから「81-00木造住宅」においても耐震強化が必要だという認識が強まってきました。

「新耐震基準の家だから大丈夫」という認識は過去のもの。1999年までに建てられた家＝『古い耐震基準』で建てられた家と捉えるようにしましょう。

築30〜40年の古い家の耐震補強にかかる費用相場

耐震補強工事では、耐震診断を行ったうえで耐震補強計画を立て、それに合わせて工事を進めていきます。この章では工事個所別に耐震補強にかかる費用について詳しく解説します。

【工事箇所別】耐震補強にかかる費用とは

耐震補強では、基礎、壁、柱、屋根の4つを耐震補強するケースが多いです。また、耐震診断に10〜40万円ほどかかります。
①基礎の耐震補強
費用相場は20〜30万円です。ただし、工事の規模によって費用が高くなることもあります。特に1971年以前に建てられた建物は石の上に柱を建てる「礎石建て」の場合があります。耐震性の面では「布基礎」に改修することが望ましいですが、その場合、大規模な工事になります。
②壁の耐震補強
費用相場は1箇所あたり9〜15万円です。壁も地震や台風の横揺れを抑えるために重要です。特に大きな窓があったり、16畳以上の広い部屋がある場合は耐震補強が必要です。
③柱
接続金属で補強するだけでも良い場合、1か所あたり5〜20万円ほどが相場です。また、朽ちた部分のみの補修は1か所あたり1〜5万円ほどです。しかし、柱全体が老朽化している場合は大規模な補修が必要となるため、基礎も含めて100〜300万円ほどかかります。
④屋根
屋根の葺き替えでは1㎡あたり5〜7千円ほどが相場です。総額80〜150万円ほどを見積っておくと良いでしょう。築40年以上の住宅では、重い和瓦やトタン屋根であることが多いです。重い屋根は耐久性を下げるため、補強工事では軽い「スレート」という屋根材に交換するケースが多いです。

補足：築年数は費用にさほど影響を与えない

確かに築年数が古くなるほど耐震補強の費用は高くなる傾向があります。しかし、実は築年数よりも建物の状態によって費用が左右されます。

例えば、古い建物でもきちんとした工務店が建てていた場合は大がかりな補修が必要なかったこともあります。反対に、築年数がそこまで古くなくても、手抜き工事があった場合は、補修箇所が多くなり、費用もかさんでしまいます。

また、メンテナンスの有無も建物の状態に影響を与えるので費用に差が出ます。特にシロアリ被害があった場合は家の耐久性が著しく低下しているケースが多く、耐震補強はもちろん、シロアリの駆除や消毒も必要となります。

築30〜40年の古い家に耐震補強が必要な2つの理由

１，建築基準法が見直されたため

建築基準法は地震などの大きな災害が起きるたびに見直されています。特に1978年に発生した宮城県沖地震がきっかけで1981年に新耐震基準が制定され、1995年の阪神淡路大震災がきっかけで2000年に現行基準が設けられることになりました。

２，老朽化により耐震性が低下しているため

また、耐震基準に関係なく、古い建物は老朽化している可能性が高いです。老朽化してしまうと、耐震性も低下します。

特に外壁や基礎にヒビが入っていたり、扉の建付けが悪くなっていたり、家が傾いていたりする場合は要注意です。

築30〜40年の古い家で優先的に耐震補強すべき箇所とは

基本的には、耐震診断の結果に合わせて耐震補強を行っていくことになります。
古い家で、特に優先的に補強すべきなのは壁です。壁は地震や台風の横揺れを軽減し、建物の倒壊を防ぎます。耐力壁の耐震補強をすれば、建物の評点1.0の合格ラインに引き上げることができます。


「かべつよし」による耐震補強壁
壁の補強を計画すると同時に
・床下の基礎の部分
・屋根
・柱
など、どの部分の補強が必要かを決めていきます。
例えば、シロアリが発生している場合はシロアリ対策や湿気対策が必要です。また、床下が土であればコンクリートをいれたり、予算がなければビニールを入れて湿気を抑えたりします。

また、1500〜2000万円ほどで内装も含めて全面リフォームを行いたいと要望する方も多いです。この先20年、30年住んでいくつもりであれば構造から作り直すリフォームを行い、間取りや設備を見直すのもおすすめです。

築30〜40年の古い家の耐震補強で費用を抑える2つの方法

補助金・助成金を活用する

特に築40年を超えている木造住宅を耐震補強する際は、地方自治体の補助金を活用できるケースがほとんどです。補助金の対象を「旧耐震基準で建てられた木造住宅」としている自治体が多いためです。

また、今年から、東京では「81-00」と言われる1981年〜2000年の間に建てられた建物の耐震補強に対する補助金が正式に決定しました。タイホウ建設が拠点を置く品川区でも同様の制度が検討されています。

補助金制度の要件や支給額については自治体によって異なります。詳細はお住いの自治体のHPを確認してください。

減税制度を活用する

旧耐震で建てられた木造住宅であれば、自治体の税制優遇制度を利用できる可能性があります。耐震補強工事を行い、一定の要件を満たした場合は所得税や固定資産税が減額されます。要件や支給額は自治体によって異なるので、詳細はお住いの自治体のHPをチェックしてください。

築30〜40年の古い家の耐震補強での業者の選び方

家の構造を熟知している業者

耐震補強工事では、家の構造をいかに理解しているかが重要なポイントです。そのため、家の構造をきちんと把握している建築経験のある業者、できれば新築工事の実績もある工務店がおすすめです。

耐震診断を行ったうえで工事を提案する業者

耐震補強では、耐震診断を前提とすべきです。事前調査で図面の有無の確認や目視調査を行ったうえで耐震診断の必要性を判断し、専門家が2〜8時間ほどかけて調査を行います。

そのため、突然訪ねてきた業者や、調査当日にセールスを行う業者はおすすめできません。また、耐震工事が必要だとしても急いで契約を迫る業者も避けた方が良いでしょう。

実績があり、価格も相場で、さらにわかりやすい提案をしてくれる業者がおすすめです。

まとめ

今回の記事では、古い家の耐震補強について詳しく解説しました。

新耐震基準で建てられた建物でも、「81-00木造住宅」と呼ばれる1981年〜2000年の間に建てられた建物は2000年6月の現行耐震基準が制定後の建物は耐震性に劣り、住み続けるには不安が残るため、耐震補強をする必要があります。

タイホウ建設は、全国で最も耐震診断、補強工事の実績をもつ「日本木造住宅耐震補強事業者協同組合」（※木耐協）に所属して、日々研鑽を積んでいます。また、実際のご相談に対しては、まず無料の現地調査を行い、今後の方針をお客様と決めていくところから始めますので、どうぞお気軽にご相談下さい。

今年は関東大震災から100年の節目の年です。耐震の意識を高め、少しでも不安がある場合はお気軽にご相談ください。

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※「木耐協」とは…　日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）とは、全国約1,000社の工務店・リフォーム会社・設計事務所などから構成される団体です。 国土交通省の「住宅リフォーム事業者団体登録制度」の登録団体となっています。