建て替え?フルリフォーム?どちらにすべきか悩んでいる方に家のプロが解説
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カテゴリー:リフォームコラム
東京都品川区に根差して55年、地域密着型の工務店として安心・安全な住まいをお届けするタイホウ建設です。
築年数が経過している家に住んでいる方の中には、子どもの独立などで生活が変わったことをきっかけに建て替えやリフォームを考えていらっしゃる方もいるでしょう。しかし、どちらを選択するにしても大きな出費であることは確かです。今後の生活を考慮に入れて、費用面も含めて建て替えにするかリフォームにするかは慎重に決めなくてはなりません。
そこで今回は、リフォームから新築まで請け負う工務店の目線から、双方のメリット・デメリットをご紹介しつつ、ご家族にとって最適な判断の助けになるような情報をご紹介します。
建て替えかリフォームかの判断基準
リフォームが向くケース
建て替えではなく、リフォームの方が向いているケースをご紹介します。以下に挙げた項目に多く当てはまるほど、リフォームに向いています。・築年数が40年に満たない家
・建築制限があるため建て替えをすると狭くなってしまうケース。(特に狭小地に建っている家では、建て替えはセットバックや斜線制限などで建物が狭くなってしまうケースがある)
・今住んでいる家を自分の世代までしか住まないと想定しているケース
・地盤沈下など、立地に重大な欠陥がない家
建て替えが向くケース
リフォームではなく、建て替えの方が向いているケースをご紹介します。以下に挙げた項目に多く当てはまるほど、建て替えに向いています。
・築年数が40年以上の家。(なぜなら1981年の建築基準法の改正により耐震基準が大きく変わり、それ以前に建てられた家は耐震性に問題があるため建て替えを検討した方が良いから)40年以下でも雨漏りやシロアリ被害で劣化が激しい場合は、建てた時から欠陥があった可能性もあるので、その場合も建て替えを検討する余地はあります。
・将来的に家を子ども世代に譲ることを考えている。(その場合、家族構成の変化による間取りの変更や、賃貸併用型住宅にすることなども想定した建て替えを検討することもできる。)
・家族の暮らしやすさを考え、デザインや間取りを大きく変えたい場合
建て替えかリフォームの価格の違い
建て替え
都内の木造住宅の場合、建て替えの費用相場は大半が2000万円〜4000万円となっています。この他にも解体費や建て替え期間中の仮住まいの家賃なども発生します。
一般的に建て替えとリフォームでは、建て替えの方が高額になりますが、建て替えにすることで補助金制度や助成金制度を利用できるケースもあるので、お住まいの地域の補助金・助成金制度をよく調べてから決めると良いでしょう。
品川区の場合は、建て替えにしか適用されない助成金制度があります。解体費用にも助成金制度が利用できますが、解体費用に関しては都内であればほとんどの区で助成金制度が用意されているので、お住まいの区の区役所などに問い合わせるとよいでしょう。
都内では、防災対策の一環として木造密集地域に対する助成金を手厚くしています。タイホウ建設のある品川区に多くあるこのエリアに関しては、設計費用、仮住まい費用、施工費用、解体費用など合わせて700万円以上出るケースもあるので、建て替えを検討している方は確認してみましょう。
リフォーム
家全体をリフォームすると、費用相場は多くの場合が1000万円~2000万円になります。一般的には建て替えよりもリフォームの方が費用を抑えることができることになっていますが、リフォームでは助成金が出ないケースも多く、大幅な間取り変更や劣化が激しい場合は建て替えよりも高額になってしまうこともあるので要注意です。
建て替えのメリット・デメリット
メリット
建て替えのメリットとしては、間取りをゼロから考えられることです。デザインや内装などを自分好みにできるという自由度はもちろん、2階を3階、4階にすることや、2世帯住宅や賃貸併用住宅にすることもできます。また、建て替え時に地盤の改良や構造の強化などによって耐震性能を上げることができます。
デメリット
建て替えのデメリットはリノベーションよりも費用がかかること、そして設計・打ち合わせを含めた工期も長くなることです。注文住宅としてゼロから設計から行うとなると、竣工まで丸一年かかるようなケースもあります。 また、新たに確認申請が必要なことや、今住んでいる家を建てた時の建築基準法と現在の建築基準法が違うので、今住んでいる家よりも建て替えた家が狭くなってしまうこともあります。
リフォームのメリット・デメリット
メリット
リフォームの良さは費用面の安さと工期の短さです。フルリフォームする場合は2〜3ヶ月が目安となっています。規模や手順によっては住みながらでもリフォームができるので、引っ越し費用や仮住まいの家賃などもかからずに済むケースもあります。
デメリット
リフォームのデメリットは、新築に比べるとプランニングの自由度が低いことです。構造上の問題で間取り変更に制約がある点や、大胆に間取りを変更する場合はコストが掛かりすぎる点などはリフォームならではのデメリットと言えます。また、地盤の改良はできないので、地盤沈下などが起こっている場合は基本的にはリフォームでは対応できません。さらに、リフォームと言っても一定規模の増築を伴うリフォームであれば確認申請が必要になります。
建て替え、リフォームの選択基準
ここで第三の選択肢についてもご紹介します。
建て替えやリフォームではなく、新たな場所に買い替えるという方法もあります。今の土地建物を売却して、新たに中古住宅・中古マンションを購入・リノベーションすることでコストを抑えられることもあります。高額で売却できて十分な予算があれば、多少規模が小さくなっても問題がなければ新築戸建にすることや、新築マンションを購入することもできます。特に東京都内であれば土地価格が高いので、数千万円で土地・建物を売却できることがほとんどです。
どの選択肢がふさわしいか吟味する前に、まずはお気軽にタイホウ建設にご相談ください。そして、一緒に最良の選択をじっくりと考えましょう。弊社は新築、リフォーム、不動産のすべてを自社でやっているので、総合的な視点から最適な選択肢をご提案することができます。
依頼する業者選び
建て替えにするかリフォームにするかを迷っている段階では、依頼する業者選びも判断できないでしょう。新築を扱っている工務店とリフォーム会社ではアプローチが違うため、迷っている段階で業者選びをしてしまうと、思いがけない方向に誘導されてしまうこともあります。
いずれにしても、建て替えかリフォームで悩んでいるお客様の場合は築年数がそれなりであることが多いため、建物の構造について熟知している会社ではないと判断は難しく、また耐震面は特に重要なので耐震診断ができる会社に相談するべきです。
注意したいのは、リフォームを選択する場合は最初から保証がないことです。新築の場合は10年保証が義務ですが、リフォームにその決まりはありません。そのためリフォーム後にトラブルも起きやすいという問題もあります。そこで弊社では大規模リフォームの際に瑕疵保険への加入を一部の例外を除いて徹底しています。
瑕疵保険を認めてもらうには検査をクリアすることが必須になります。構造耐力上主要な部分や雨水が侵入する部分などを入念にチェックされ、さらに耐震基準評点1.0をクリアしていなければ保険加入が認められません。このように、リフォームの瑕疵保険はハードルが高いのでリフォームを依頼する際に対応してくれる業者は少ないのが現状ですが、弊社はお客様がリフォーム後も安心して長く住めるように、リフォームであっても瑕疵保険に加入するようにしています。
タイホウ建設の紹介
タイホウ建設の強みは以下の3点になります。
強み1:新築部門、リフォーム部門、不動産部門の全てを自社内に持っている
弊社には独立した店舗を構えた不動産部があり、また建築士事務所として登録もしているので、不動産の取得から新築・リフォームまで自社内で幅広く対応することができます。リフォーム業者とは一線を画す設計プランの精密さと、それに基づく施工の確実性が弊社の強みです。
強み2:リフォームでも瑕疵保険が付けられる
弊社のリフォーム工事は原則として瑕疵保険に入っているので、工事途中・完了時に検査が入ります。建物の構造や雨漏りに関する防水性などを第三者機関が入り検査を行い、高い性能を保証するのでお客様にとっては安心していただけるでしょう。
なお、瑕疵保険は弊社と検査会社の契約となりますので、お客様の金銭的な負担は一切ございません。
強み3:耐震設計に基づいたご提案が可能
弊社の耐震診断は、有資格者である「耐震診断士」が2時間ほどかけて、家の床下や天井裏をくまなくチェックします。
耐震診断を行うことで躯体の劣化・腐食や、シロアリによる被害などがわかり、リフォームにするか建て替えにするかを判断することができます。
建て替えではなくリフォームを選択した事例
ここで弊社が手がけたリフォームの事例をご紹介します。
築年数が50年とかなりの年月を経過した家ですが、基礎から柱・梁までの主要な構造部分全て入れ替えてフルリフォームしました。また、壁を強化することで耐震性も向上させました。建物内部はほとんど新築と変わらないながらも、建て替えよりも費用と工期を抑えることができ、ご家族全員が大満足のリフォームとなりました。
詳しくはこちらをご覧ください!
https://www.taihou.info/works/renovation/works-001/