後悔しない賃貸併用住宅リノベーションなら!品川区のタイホウ建設にお任せください

【今回のテーマ】賃貸併用住宅リノベーション工事

東京都品川区に根差して55年、地域密着型の工務店として安心・安全な住まいをお届けするタイホウ建設です。リフォーム、注文住宅新築工事に加えて不動産部がある弊社は、賃貸経営をする際の調査やアドバイスなども行っております。そんな弊社には、

・住宅ローンを上手に返済したい
・子供が独立して部屋が余ったので、一部を賃貸として貸し出したい
・自分も住みながら利回りを出したい

といった思いから、「賃貸併用住宅にリノベーションしたい」というご相談が数多く寄せられます。


そこで今回は、現在のお住まいを賃貸併用住宅にリノベーションし、安定した賃貸経営を行うために、不動産と工務店2つの視点から気をつけておきたいポイントを解説していきます。

1、賃貸併用住宅とは


「賃貸併用住宅」とは、住宅の一部に賃貸物件がある家のこと。1階部分に自分たち家族が住み、2階部分は第三者に貸し出すような形などが一例です。


ちなみにこの賃貸併用住宅は、一戸建てやアパートだけではなく、マンションなども含まれます。戸建て・アパートの1階部分に住むケースのほか、中高層賃貸マンションの最上階に自宅を構えるケースなど、物件や家族の特徴によっても異なってきます。


このような住宅の最大の利点は家賃収入でローンの返済ができる点にあります。また、ローン完済後も安定した家賃収入を得られるのも大きなメリットでしょう。


こういった理由から、賃貸併用住宅を建てたい方や、現在の住まいやお持ちのアパートなどを賃貸併用住宅にリノベーションしたい、という方が増えてきているのです。


東京都品川区はアクセスも良く、都内の中でも人気が高いエリアです。大手住宅情報サイトが2021年に実施した関東住みたい自治体ランキングによると、品川区は50位中7位と高得点。

出典:SUUMO住みたい街ランキング2021 関東版 ~住みたい自治体1位は?~


そんな品川区では、ファミリーから学生さん、ビジネスマンまで幅広い年齢層の方が賃貸物件を探しているため、賃貸併用住宅として一部を貸し出すことでニーズがマッチするでしょう。

2、賃貸併用住宅を検討する上で考えておきたいこと


賃貸併用住宅を検討する上で、考えておきたいのはどんなものなのでしょうか?弊社が提案しているのは、「いかに空室が出ない状況を作り、当初の返済シミュレーション通りに進めるか」という点です。


自分も住みながら家賃収入を得たい、ローン返済を楽にしたい、こんな理由から検討しはじめる方が多い賃貸併用住宅ですが、空室が続いてしまえば安定した収益は見込めません。そうなると、ローンが払いきれずかえって苦しい状況になってしまう可能性も。


そういった状況を回避するためにも、まずは賃貸併用住宅にすることでローンをペイできるのかをシミュレーションしましょう。銀行で20年間のシミュレーションを出してもらいます。収入、返済金額、経費の予測、修繕でかかる費用を予測し、賃貸併用住宅にして返済ができるのかを判断しましょう。


その上で賃貸併用住宅にする場合は、空きが出ない状況を作るためにエリアの家賃相場やエリアの賃貸需要(ワンルームなのかファミリー向けなのか)、などを知ることが重要です。


このあたりはエリアを熟知している不動屋さんに相談するのがおすすめ。私たちタイホウ建設は東京都品川区に根差して55年、地域密着のリフォーム・新築・不動産を「ワンストップ」で行う建設会社です。エリア内の家賃相場や賃貸需要なども熟知しておりますので、品川区の賃貸併用住宅をご検討中の方はぜひご相談ください。
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3、賃貸併用住宅のメリット・デメリット


賃貸併用住宅のメリットとデメリットについて見ていきます。

【賃貸併用住宅のメリット】


・ローンの返済に充てられる
・自分も住んでいるため物件管理がしやすい
・敷地を最大限利用できる
・ライフプランに合わせた柔軟な使い方ができる


やはり、自分たちも住みながら無駄なく家賃収入を得ていける点が大きなメリットです。安定した家賃収入があれば、ローン返済はもちろん老後の資金にも役立ちます。


ゆくゆくは賃貸をやめて二世帯住宅にする、といった使い方もできるため、ライフプランに応じて柔軟に変更できる点も魅力です。

【賃貸併用住宅のデメリット】


・どんな人が来るかわからないので同じ建物に住むのがストレスになる可能性も
・賃貸に出す分、部屋が小さくなってしまう
・賃貸需要を見誤ると、空室になるリスクがある


賃貸物件はどんな人が住むかわかりません。事前に確認できる部分はあっても、結局は住んでみないとわからない部分の方が多いでしょう。いくら空間が違うとはいえ同じ敷地内に生活するわけですから、他人と近くに住むことを苦手に思う方であれば、賃貸併用住宅は不向きです。


また、需要を見誤ると空室になってしまうおそれも。このようなリスクを少しでも軽減させるために事前のシミュレーションや街の不動産への相談はしっかり行いましょう。


4、賃貸併用住宅リノベーションで後悔しないためのポイント


一般的に賃貸リノベーションは、借り手がつくようにコストを抑えながら表面的に見た目を整えることが多くなっています。


しかし、賃貸併用住宅は、自分たちも長く住むことが前提の住まいです。住みやすく満足できる住まいを作るのはもちろん、資産価値を高めるためにも建物保全を目指す考えも重要に。


私たちタイホウ建設には工事部と不動産部があり、建物と資産価値などさまざまな側面からオーナー様のライフプランを考えた提案を行っております。


賃貸併用住宅リノベーションで後悔しないためにも、「自分たちも長く住む家」という意識を忘れずに、安心・安全で資産価値のある建物を目指しましょう。


そのうえで私たちがおすすめしているのは、耐震診断です。一度貸し出してしまうと耐震診断がしにくくなるため、空き家のうちに耐震診断を行い必要に応じて耐震補強を行うことをおすすめします。

>>耐震改修の施工事例はこちら


5、タイホウ建設の賃貸併用住宅における強み


賃貸併用住宅を運用する上でオーナー様にとって最も重要なのは、質の良いお客様が適正な家賃で、早く入っていただくことです。


私たちタイホウ建設は、不動産部と建築部が一体となり、ゴールを目指した賃貸リフォームプランを立てていくことを強みとしています。プランニングで大切なのは地域性や時代を読みながらターゲットを絞り、「人気物件」を作ること。


まず、エリアのニーズ(単身向け、ファミリー向けなど)をもとに、トレンドを押さえた設備(防音、省エネ、防犯など)や間取り、インテリアなど、不動産部が基本プランを担当していきます。


そして、そのプランをいかに低コストで実現するかが建築部の腕の見せ所。低コストでありながら高性能な家を実現するために、耐震診断やインスペクション(建物診断)に基づくリフォーム計画を立てていきます。


弊社は、国土交通省の登録団体である日本木造住宅耐震補強事業者協同組合に加盟しており、耐震診断・耐震補強の実績が数多くございます。


>>耐震補強の施工事例はこちら


人気物件・低コスト・高耐震の三拍子揃った賃貸併用住宅リフォームは、タイホウ建設におまかせください。


6、賃貸併用住宅の事例紹介


ここからは弊社が携わった賃貸併用住宅の事例を紹介していきます。

6−1:東京都 品川区T様


【施工内容】戸建てフルリノベーション

【間取り】1階が賃貸(ワンルーム×2部屋)、2階がオーナー住居

【こだわり】アクセントクロスを貼ったり無垢材を取り入れたりなど、清潔感とぬくもりを意識し、差別化。ワンルームアパート賃貸というと、リノベーションコストを安く抑えがちですが、無垢材を入れることで雰囲気がガラッと変わりました。賃貸をはじめて以降、ずっと埋まっている人気物件です。

【施工写真(賃貸部分)】

【施工写真(居住部分)】


>>品川区豊町 T様邸




6-2:東京都 品川区 C

【施工内容】戸建てフルリノベーション

【間取り】3DK(当初はワンルームを想定していたが、地域に不足している2DK、3DKの方が周辺に物件がなく需要があると不動産部が判断し提案)

【こだわり】かなり築年数のある建物なので、基礎から屋根まで大規模な改修を行いました。家賃は13~14万ほどですが工事着工中に借主が決まり、それ以降15年間、1度も空室で困ったことはありません。施工費は約2000万円かかりましたが、4~5年で元を取れました。

【施工前】

【施工後】

【施工写真】


>>品川区豊町 C様


7、品川区の賃貸併用住宅なら、タイホウ建設へお任せください


賃貸経営は利回りに目が行きがち。もちろん最重要であることには変わりないですが、賃貸併用住宅は「自分たちが住む家」でもあることを忘れないようにするべきです。


私たちタイホウ建設は、家を長く持たせることも考えてリノベーションすることを提案しています。長い目で見た際に、修繕費用を抑えることを考えた提案ができるのも、地域密着型の工務店として安心・安全な住まい長く提供している弊社ならではでしょう。


また、賃貸併用住宅のリノベーションを後悔させないためには、事前のシミュレーションが必要不可欠。シミュレーションを確認しながら、空きが出ない状況を作るためにエリアの家賃相場やエリアの賃貸需要(ワンルームなのかファミリー向けなのか)、などを知ることが重要です。


品川区の賃貸併用住宅をご検討中なら、地元に根ざし55年の弊社、住まいの町医者タイホウ建設に是非ご相談ください。

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